奥鹏-大工20春《房地产估价》离线大作业

题目一：市场比较法及其应用

（1）市场比较法的基本理论   （30分）

一、市场法的概念

1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。

2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。

——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产

——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产

——前提：交易市场已经形成——比准价格

3、理论依据：替代原理

4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

二、适用条件与对象

适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。

不适用的情况：

——没有房地产交易的地方

——在农村等房地产交易较少的地区

——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑

——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙

另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）

三、市场比较法的操作步骤

①搜集交易实例 ②选取可比实例

③建立价格可比基础 ④进行交易情况修正

⑤进行交易日期修正 ⑥进行区域因素修正

⑦进行个别因素修正 ⑧求出比准价格

 

（2）市场比较法具体应用     （50分）

该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象（适合采用市场比较法评估）进行专业估价，要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程，并得出估价结果。

估价对象是一块空地，总面积为459m²。估该宗土地于2000年10月1日的买卖价格。估价过程如下。

1、选择估价方法 在估价对象所在地区和近邻地区，该类型土地存在较多的买卖实例，所以采用市场比较法进行估价。

2、搜集有关资料

搜集估价对象资料（略）。

搜集买卖实例资料。共调查搜集了A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。实例A的面积为166m²，成交单价120元/ m²，交易日期2000年4月1日；实例B的面积为374 m²，成交单价102元/ m²，交易日期2000年3月1日；实例C的面积为300 m²，成交单价83元/ m²，交易日期1999年6月1日；实例D的面积为457 m²，成交单价94元/ m²，交易日期1999年7月1日；实例E的面积为76 m²，成交单价145元/ m²，交易日期2000年3月1日。

3、确定修正系数

确定交易情况修正系数。实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例B、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：实例B估计偏低2%，实例C估计偏低5%，实例D估计偏低3.5%。各宗可比实例的交易情况修正系数如下：

实例A： 实例B：

实例C： 实例D：

实例E：

确定交易日期修正系数。据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。各宗可比实例的交易日期修正系数如下：

实例A：（1+1%×6）= 实例B：（1+1%×7）=

实例C：（1+1%×16)= 实例D：（1+1%×15）=

实例E：（1+1%×7）=

确定区域因素修正系数。实例A与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；实例B、C、D都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示。

 

区域因素	估价对象	可比实例A	可比实例B	可比实例C	可比实例D
繁华程度	20	20	19	20	13
道路通达度	10	10	8	10	11
公交便捷度	10	10	10	10	10
对外交通	5	5	9	5	13
环境质量	10	10	8	10	9
景观	5	5	5	5	12
城市基础设施	15	15	11	15	8
社会公共设施	15	15	9	15	11
规划限制	5	5	5	5	9
治安状况	5	5	3	5	12
总分值	100	100	87	100	108

各宗可比实例的区域因素修正系数如下：

实例A： 实例B： 

实例C： 实例D： 

实例E：

（4）确定个别因素修正系数。估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境条件较好，其他方面没有差异。经分析确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低3%。所以各宗可比实例的个别因素修正系数如下：

实例A： 实例B：

实例C： 实例D：

实例E：

 

4、进行因素综合修正

项目	实例A	实例B	实例C	实例D	实例E
实际成交单价	120	102	83	94	145
交易情况修正
交易日期修正
区域因素修正
个别因素修正
比准价格	131	132	105	116	148

 

5、计算估价结果 将上述五个比准价格的简单算术平均值作为最终的估价结果，则有：估价对象土地的单价=（131+131+105+116+148）/5=126（元/m²）

 

 

二、谈谈你学习本课程的收获与体会。（20分）

房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。在学习中，通过与有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。

 

 

 

 

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